Enteignung kann haushaltsneutral sein

Von thomas

Der Berliner Senat stellte im März 2019 eine Kostenschätzung zum Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vor.  Seit dem 4.3. zirkulierten in der Presse Mutmaßungen über Ent­schädigungskosten zwischen 28,8 und 36 Milliarden Euro – Zahlen, die wir zunächst nicht über­prüfen konnten, denn erst am 7.3. lag uns die aus­führliche Begründung vor. Doch am 26.3. kün­digte der Senat dann an, seine Kostenschät­zung korrigieren zu wollen. Tatsächlich liegt erst am heutigen Tag eine erneute Kosten­schätzung vor, die substantiell nichts ändert und zu der wir nun Stellung nehmen.

Eine genaue Lektüre der amtlichen Schätzung ergibt: Der Senat stimmt uns zu, dass eine Ent­schädigung deutlich unter Verkehrswert möglich ist, und schlägt selbst eine Unter­schreitung des Verkehrswerts vor, indem er Wertsteige­rungen der Immobilien herausrechnen will, die nicht auf Eigenleistungen der Unternehmen be­ruhen. Dieser Ansatz ist allerdings nach einem Rechtsgutachten, das die Senatsverwaltung für Stadt­entwicklung und Wohnen beim Verwaltungs­rechtler Dr. Geulen in Auftrag gab, nur bei Ent­schädigungen für kleinere, selbst ge­nutzte Immo­bilien an­gemessen, nicht für das Portfolio von Immobilienunternehmen – die Entschädigung von Eigentum, das auf den Finanzmärkten erworben sei, ermögliche und gebiete eine stärkere Redu­zierung gegenüber dem Ver­kehrswert. Doch selbst seinen zaghaften An­satz handhabt der Senat inkonsequent:

Eine Herausrechnung der nicht auf Eigenleistungen der Unternehmen beruhenden Wertsteige­rungen führt zu einer Ent­schädigung von nur 18,1 Milliar­den Euro, nicht 28,8 Milliarden Euro. Zudem enthält die Be­rechnung der laufenden Folgekosten der von uns vorgeschlagenen Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) eine wesentliche Unklarheit: Es scheint, als würde bei den laufenden Kapitalkosten so­wohl von gleichbleibenden Tilgungsraten als auch von gleichbleibenden Zins­kosten ausgegan­gen – dies wäre ein methodischer Fehler, denn Tilgung senkt die Zinskosten; wird wohlwollend ein Annuitätendarlehen mit steigenden Tilgungsraten unterstellt, macht der Senat den Tilgungs­zeitraum nicht transparent, der sich nur indirekt auf 45 Jahre errechnen lässt. Auf unsere Bitte um Klärung reagierte der Senat nicht. Klar ist jedoch: Bei einem Tilgungszeitraum von 45 Jahren können die gesamten Kapitalkos­ten einer Entschädigung in Höhe von 18,1 Milliarden Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten voll­ständig aus den Mieteinnahmen der AöR getragen werden. Die Mieten lassen sich sogar so­fort um monatlich 0,97 € pro m² senken. Für das Land Berlin wäre die Vergesellschaftung haushaltsneutral, wäh­rend für eine halbe Million Mieter*innen die Mieten sinken. Dies, wohlgemerkt, mit den Metho­den und Zahlen des Senats gerechnet.

Klar ist jedoch: Bei einem Tilgungszeitraum von 45 Jahren können die gesamten Kapitalkos­ten einer Entschädigung in Höhe von 18,1 Milliarden Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten voll­ständig aus den Mieteinnahmen der AöR getragen werden. Die Mieten lassen sich sogar so­fort um monatlich 0,97 € pro m² senken. Für das Land Berlin wäre die Vergesellschaftung haushaltsneutral, wäh­rend für eine halbe Million Mieter*innen die Mieten sinken. Dies, wohlgemerkt, mit den Metho­den und Zahlen des Senats gerechnet.

Legt man das von uns vorge­schlagene Faire-Mieten-Mo­dell („Zweckentschädigungsverfahren“) zugrunde, das die Interes­sen der Allgemeinheit an einer Vergesellschaftung angemessen berücksichtigt und sozialverträg­liche Mieten in den Mittelpunkt der Berechnung stellt, so können die Belastungen noch geringer ausfallen. Vergesellschaftung ist daher nicht teuer: Die AöR kann die gesamten Vergesellschaf­tungskosten allein aus den Mieten stemmen, die sogar gesenkt werden können. Nach Tilgung ste­hen erhebliche Mittel für weitere Mietsenkungen und für die Finanzierung von Neubau zur Ver­fügung.