Die falsche Richtung

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Warum der Vonovia-Deal den Konzernen mehr nützt als den Mieterinnen und Mietern

von Ralf Hoffrogge, aktiv bei Deutsche Wohnen & Co Enteignen

Trotz vielfacher Skepsis wird die Übernahme des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen durch seinen Konkurrenten Vonovia als Nachgeben unter dem Druck von Mieterbewegung und Enteignungsforderungen gesehen. Bei genaueren Hinsehen zeigt sich jedoch, dass bei diesem Deal die Mieterinnen und Mieter wenig bekommen – und die Konzerne alles.

Demokratie macht Pause

Der Deal sieht die Übernahme des Berliner Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen durch die größeren und bundesweit aufgestellte Vonovia vor. Die juristisch nicht notwendige, aber politisch erwünschte Zustimmung des Landes Berlin wurde in Geheimverhandlungen zwischen beiden Unternehmen angebahnt, an denen der Berliner Senator für Finanzen Matthias Kollatz und der Regierende Bürgermeister Michael Müller beteiligt waren.
Nicht eingebunden waren das Berliner Abgeordnetenhaus, der zuständige Senator für Wohnen Sebastian Scheel und die restliche Landesregierung, die Koalitionspartner Grüne und Linke sowie die Berliner Öffentlichkeit. So ganz verstanden haben die überrumpelten Volksvertreter diesen Vorgang selbst noch nicht: der düpierte Scheel überlegte im Tagesspiegel, wie die ohne ihn getroffene Vereinbarung weiter auszugestalten sei. Dass er sich damit selbst überflüssig macht, wird die Linksfraktion ihm noch erklären müssen. Denn auch die Abgeordneten wurden übergangen – mit der Volkssouveränität ist es jedenfalls kaum vereinbar, wenn zwei Manager und zwei Regierungsmitglieder die Wohnungspolitik im Alleingang reißen. Auch die innerparteiliche Demokratie ihrer eigenen Partei haben Müller und Kollatz als nicht-existent vorgeführt: in einem Brief an die SPD-Gliederungen werben sie nachträglich um Zustimmung – und übergehen den Fakt, dass sie nie ein Mandat für ihre Verhandlungen hatten.

Privatisierung der Mietenpolitik

Obwohl der Vonovia-Deal keine demokratische Legitimation hat, liegt der Gewinn für die Konzerne in der Anerkennung durch die Politik: die zum öffentlichen Ärgernis gewordene Marke „Deutsche Wohnen“ verschwindet, die neue Vonovia verwandelt sich in einen Partner der öffentlichen Hand. Ihre Zusage, die Mieten in den nächsten fünf Jahren nur moderat zu erhöhen, ersetzt gar den gekippten Mietendeckel, suggerieren Kollatz und Müller. Doch haben die Versprechungen wenig Substanz. Der Ökonom Claus Michelsen vom DIW wies in der ZEIT darauf hin, dass Bestandsmieten im Durchschnitt jährlich ohnehin nur um ein bis zwei Prozent steigen. Das Versprechen von DW und Vonovia sei „kein besonders großes Entgegenkommen“, die Unternehmen könnten es „einhalten, ohne ihr Geschäftsergebnis zu gefährden“. Auch greift die Beschränkung nur bei Bestandsmieten – über den Preistreiber Neuvermietung ist bisher nichts bekannt. Zu guter Letzt sind die Versprechen nach bisherigem Stand nicht einklagbar – anders als Mietpreispremse oder Mietspiegel. Mietenpolitik wird somit privatisiert und ins Gutdünken eines Unternehmens gestellt. Müller und Kollatz gestehen Vonovia mit ihrem Deal staatliche Ordnungsmacht zu. Ganz offen sagen beide, dass sie Wohnungspolitik nur noch im Konsens mit den Konzernen wollen.

Das System Vonovia

Mit zukünftig etwa 140.000 Wohnungen würde die neue Vonovia etwa 9 % des Wohnungsmarktes in Berlin kontrollieren. Die Firma hätte kein Monopol, aber eine nie dagewesene Marktmacht. In welche Hände Müller und Kollatz diese Marktmacht legen, haben 26 Mietervereine aus ganz Deutschland in einem offenen Brief Ende Februar skizziert. Sie forderten den Konzern auf, „korrekte und transparente Abrechnungen“ vorzulegen. Denn seit Jahren klagen Mieterinnen darüber, das ihre Betriebskosten sehr hoch und die Abrechnungen sehr unklar sind. Reinigung, Wartung, Gartenpflege werden bei der Vonovia von eigenen Firmen geleistet, die wiederum ihre Profite an den Mutterkonzern überweisen. Da die Mieterinnen verpflichtet sind, die Betriebskosten zu zahlen, gibt es keinen Anreiz, hier sparsam zu sein – im Gegenteil: überhöhte Preise würden den Konzern reicher machen. Nachprüfen könnte man das Ganze mit transparenten Abrechnungen – doch die fehlen. Das von Mietervereinen „System Vonovia“ genannte Schema macht so auch die „Zweite Miete“ zu einer Profitquelle. Vonovia dementiert, das im Konzern ein System aufgeblähter Betriebskosten existiert. Sollte es existieren, wäre das System ein Fall für den Staatsanwalt. Knut Unger, Sprecher des MieterInnenvereins Witten, erläutert: „Seit langem haben wir Zweifel daran, dass die Abrechnungen der Vonovia korrekt sind. Wir haben festgestellt, dass die Vonovia in etlichen Fällen Leistungen, deren Kosten sie auf die Mieten umlegt, in Wirklichkeit nicht erbracht hat.“ Bisher geht keine Behörde diesen Hinweisen nach. Steht hier wie im Fall Wirecard ein Dax-Konzern über dem Gesetz? Oder ist das „System Vonovia“ ganz legale Ausbeutung? So oder so: der Vonovia-Deal würde dazu führen, dass bald 150.000 Haushalte mehr ihre Betriebskosten an die Vonovia zahlen.

20.000 Wohnungen für Berlin – ein Zugeständnis?

Als Kernstück ihres Deals preisen Müller und Kollatz den Verkauf von 20.000 Wohnungen aus den Beständen von DW und Vonovia an die Landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins. Eine Rekommunalisierung in so großem Stil ist in der Tat neu und überträfe das Klein-Klein des bisherigen Vorkaufsrechts um ein Vielfaches. Doch ist der Verkauf ein Zugeständnis? Das Angebot wäre ohne Druck des Vergesellschaftungs-Volksbegehrens kaum zustandegekommen. Aber es erfolgt zu den Bedingungen der Konzerne. Zum einen ist da die Frage, was verkauft wird. Von Großsiedlungen ist die Rede – es sind wahrscheinlich jene Bestände des Sozialen Wohnungsbaus gemeint, die der Senat vor kaum 15 Jahren zu Niedrigpreisen verschleuderte. Seitdem wurde in diese Betonburgen der 1976er und 1970er Jahre wenig bis gar nichts investiert und jetzt soll Berlin sie für ein Vielfaches der einstigen Verkaufssumme zurücknehmen. Die Kosten des Instandhaltungsstaus sind kaum absehbar – würde das Gebäudeensemble am Kottbusser Tor re-kommunalisiert, muss die Stadt erst mal neue Heizungsanlagen einbauen, anderswo wären es Fahrstühle, aufwendige Betonsanierungen etc. Lange versteckte Kostenrisiken in der DW-Bilanz würden sozialisiert. Auf die öffentlichen Wohnungsunternehmen käme dann eine schwierige Entscheidung zu: entweder sie beheben den Sanierungsstau auf eigene Kosten und fallen damit als Finanzier für den dringend benötigten Neubau aus – oder sie setzen die Vernachlässigung der Bestände fort.

Ertragswert oder Marktwert?

Eine große Unbekannte ist auch der Verkaufspreis. Kollatz und Müller reden von einen „Ertragswert“. Dies bezeichnet die mit einem Gebäude zu verdienende Jahresmiete abzüglich aller Kosten – unklar bleibt, wie viele Jahresmieten fällig werden. Es ist zu befürchten, dass letztlich doch Marktpreise gezahlt werden.
Dennoch wollen Müller und Kollatz keine Steuergelder ausgeben: Die Landeseigenen Wohnungsgesellschaften sollen den Kaufpreis aus den zukünftigen Mieten erwirtschaften. Ungewollt bestätigen die Senatoren damit das Finanzierungsmodell der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen: Auch diese sieht im Falle der Vergesellschaftung eine Entschädigung aus zukünftigen Mieten vor – womit das Vorhaben haushaltsneutral finanzierbar ist.
Es gibt jedoch zwei zentrale Unterschiede: das Volksbegehren geht davon aus, dass deutlich unter Marktwert vergesellschaftet wird. Um das durchzusetzen, will sie DW und Vonovia per Gesetz zur Abtretung ihres Eigentums zwingen. Müller und Kollatz wollen diese „Konfrontation“ nicht. Da jedoch ohne Zwang ein Preis unter Marktwert nicht zu haben ist, werden sie zum Verkehrswert kaufen müssen. Bereits jetzt warnen Experten davor, dass die Landeseigenen infolge des Deals auf die Überschuldung zusteuern. Geraten die Landeseigenen in Schieflage, fallen sie beim Neubau aus. Stattdessen will Vonovia neu bauen, verkündete das Management als Teil der neuen Partnerschaft. Ein düsteres Szenario: der öffentliche Wohnungsbau gelähmt, der Neubau in Händen eines Dax-Konzerns, der Hochpreisiges nach Marktlage errichtet. Für die Armen bleiben landeseigene Großsiedlungen in mehr oder weniger schlechtem Instandhaltungszustand. Aus deren Verkauf zahlt DW/Vonovia dann die Abfindung der Altaktionäre von Deutsche Wohnen. Müller und Kollatz machen möglich, was anders nie zu erreichen wäre: die Mieterinnen und Mieter Berlins finanzieren die Fusion zweier Dax-Konzerne.

Stadt des Kapitals

Beide SPD-Politiker betonen im Brief an ihre Parteigenossen die langfristige Wirkung des Deals – die Aufstockung des Bestands landeseigener Wohnungen auf 400.000 sichere Berlin Einfluss auf den Mietspiegel. Doch wird dies auch genutzt? Nur wenige Tage zuvor hatte sich Kollatz dagegen gewehrt, die preisdämpfende Wirkung der Landeseigenen durch weitere Anwendung des gekippten Mietendeckels einzusetzen.
Zudem gibt der Deal dieselbe Marktmacht auch Vonovia in die Hand. 9% aller Berliner Wohnungen sind kein Monopol, aber in einer Wohnungsnot doch genug, um den Mietspiegel zu beeinflussen. Dass der Konzern hierbei skrupellos vorgehen wird, sobald seine selbst auferlegten fünf Jahre Schonfrist vorbei sind, kann als gesetzt gelten. Zudem generiert das System Vonovia Profite aus Betriebskosten. Und hier hat der Mietspiegel keinen Einfluss.

Auch der politische Einfluss des Giganten wird enorm sein. Die finanziell ausgehungerten Berliner Bezirke überlegen sich schon in der Vergangenheit stets dreimal, der Deutsche Wohnen vor Gericht entgegenzutreten – erst Druck von der Straße hat etwa in der Otto-Suhr-Siedlung den Konzern bewogen, Baugenehmigungen für energetische Modernisierung an Bedingungen zu knüpfen. Eine Vonovia mit einer halben Million Wohnungen und dem entsprechenden Kapital könnte Konflikte noch weiter eskalieren oder durch Kampagnen Politik machen. DIW-Ökonom Michelsen hält fest: „Die Stadtplanung und -entwicklung dürfte durch ein solch großes Unternehmen spürbar mitgestaltet werden“. Eine fusionierte Vonovia wäre nicht mehr durch das „Klumpenrisiko“ erpressbar, unter dem die Deutsche Wohnen heute leidet: mit dem Großteil ihrer Bestände in Berlin ist jede Regulierung durch den Senat ein Profitrisiko. Die vergrößerte Vonovia könnte dagegen Konflikte mit künftigen Landesregierungen einfach aussitzen. Der Müller-Kollatz Deal ist ein Menetekel dafür, wie Wohnungspolitik bald aussehen wird: die Unternehmen geben den Rahmen, die Landesregierung führt aus – und erwartet von der Bevölkerung noch Dankbarkeit dafür.

Auf ewig Vonovia

Denn Müller und Kollatz sehen in ihrem Deal keine einmalige Transaktion, sondern ein Modell – statt Konfrontation wollen sie Konsens mit den Konzernen. Sollte der rot-rot-grüne Senat diesem Deal zustimmen, wäre deren Geschäftsmodell öffentlich legitimiert. Jede nachfolgende Regierung könnte sich auf die Kultur der „Kooperation“ berufen. Weg von der Agenda wäre das eigentlich notwendige: die Auflösung der Immobilienkonzerne

Denn sie sind die Verursacher der Krise. Aktiengesellschaften sind der Mechanismus, mit dem seit der Finanzkrise überschüssiges Kapital in den Wohnungsmarkt geleitet wird und die Preisspirale antreibt. Anleger müssen nicht mehr mühsam Wohnungen kaufen, sondern können mit einem Klick Aktien erwerben. Diese erlauben ihnen bequem und anonym, Löhne und Renten der Mieterinnen und Mieter in leistungslose Rendite für ihr Dividendenkonto zu verwandeln. Die arbeitenden Menschen werden ärmer, die Arbeitslosen sowieso, die öffentlichen Kassen auch – die vermögenden Schichten profitieren. Der Deal von Müller und Kollatz stärkt und legitimiert diesen Profitmechanismus, auch wenn einige Tausend Wohnungen zurück in öffentliche Hand kommen. Dieses Zugeständnis ist ein kleiner Preis für das eigentliche Ziel des Deals: den weltweit grössten Immobilienkonzern aus der Taufe heben. Politiker aller Bundesländer und ebenso im Ausland werden sich an diesem Monstrum die Zähne ausbeißen.

Jedoch ist die Existenz börsennotierter Immobilienkonzerne kein Naturgesetz. Vor 15 Jahren gab es sie noch nicht, und die Mieten waren erschwinglich. Immobilien-AGs sind ein Produkt der Privatisierung öffentlichen Eigentums und der De-regulierung der Finanzmärkte – zwei tragische Fehlentwicklungen, für die die Sozialdemokratie in Bund und Ländern die Weichen stellte. Statt ihre Fehler zu korrigieren, werden die Sünden von einst mit dem Vonovia-Deal verewigt. Doch zumindest in Berlin haben die Menschen eine Wahl. Sie können den Beteuerungen von Kollatz und Müller vertrauen. Oder sie entscheiden sich für eine Alternative: die Vergesellschaftung der Konzerne nach Artikel 15 Grundgesetz. Statt zwanzigtausend kämen damit zweihunderttausend Wohnungen in öffentlichen Besitz. Statt Verkehrswert würde Entschädigung unter Marktwert gezahlt. Statt einer Hydra aus Deutsche Wohnen und Vonovia die Zukunft unserer Städte zu überlassen, könnten zumindest die Berlinerinnen und Berliner über Wohnraum als Gemeingut selbst verfügen.

Zum Artikel im Neuen Deutschland, 4.6.21